전세 계약은 수천만 원에서 수억 원이 오가는 중요한 결정입니다. 전세사기 피해가 잇따르는 요즘, 계약 전 등기부등본을 직접 떼어 꼼꼼히 확인하는 것은 보증금을 지키는 가장 기본적인 수단입니다. 이 글에서는 무료 발급 방법부터 핵심 확인 항목까지 정리합니다.
등기부등본이란?
등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 부동산에 관한 권리 관계와 권리 변동사항을 기록한 문서입니다. 주소, 구조, 면적 같은 표시사항과 소유권, 저당권, 전세권 등의 권리관계를 확인할 수 있습니다.
계약하고자 하는 집의 소유권이 누구에게 있는지, 근저당이 잡혀 있지는 않은지 등 부동산의 권리관계가 담긴 장부입니다. 이를 대충 보고 계약하면 집에 어마어마한 빚이 설정되어 있어 경매로 넘어가거나 압류되는 사태가 벌어질 수도 있습니다.
- 표제부: 건물 주소, 면적, 층수 등 기본 정보
- 갑구: 소유권과 가압류·가처분 등 권리 현황
- 을구: 근저당, 전세권 등 소유권 외 권리 현황
등기부등본 무료 발급 방법
정부24에서 인터넷 발급 시 수수료는 무료입니다. 정부24, 인터넷등기소, 무인발급기 모두 동일한 발급 절차를 거치며 대상 종류 선택만 달라집니다.
인터넷 등기소 이용 경로는 부동산 등기 → 열람(발급/출력) → 찾기 → 결제 → 내려받기 순입니다. ‘인터넷 등기소’ 앱을 통해 언제 어디서나 등기부등본을 확인할 수도 있습니다.
전세 계약 시 반드시 확인할 항목
표제부 – 주소와 면적 일치 여부
표제부에 적힌 주소와 내가 계약하려는 매물의 주소가 일치하는지 확인해야 합니다. 예를 들어 101호에 입주하려는데 102호 등기부를 보여줬다면 반드시 해당 호수의 등기부를 따로 요청해야 합니다.
갑구 – 실제 집주인 확인 및 위험 등기
갑구에는 부동산의 소유자 정보와 가압류, 가처분 항목이 기재될 수 있습니다. 계약하려는 집의 임대인과 등기부등본 상의 소유자 인적사항이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
가등기가 표시되어 있으면 건물이 다른 사람에게 곧 넘어갈 예정이라는 의미이므로 주의가 필요합니다. 신탁이라는 글자가 있다면 건물에 대한 권리가 신탁회사로 넘어간 상태로, 이 경우 반드시 신탁회사의 동의를 받아야 계약이 유효합니다.
을구 – 근저당 및 전세권 설정 현황
을구에는 이미 전세권을 가진 선순위 임차인이 있는지, 임대인이 집을 담보로 많은 빚을 졌는지 등을 확인할 수 있습니다.
이미 전세권이 설정된 집이라면, 퇴실 예정인 세입자가 설정해 둔 것인지 아니면 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 등기해놓은 것인지를 반드시 구분해야 합니다. 전자라면 전세권 말소 특약을 넣고 계약하면 되지만, 후자라면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
말소사항 포함 출력의 중요성
임대차 계약 시 중개사에게 ‘말소사항도 포함’하여 출력해달라고 요청해야 합니다. 현재유효사항만으로 출력하면 과거에 압류를 당한 이력 등이 보이지 않기 때문입니다.
계약 직전·당일에도 재확인 필수
압류나 경매, 신탁 등의 문구가 있으면 반드시 한 번 더 확인해야 합니다. 임차권등기 역시 마찬가지인데, 이는 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못해 등기에 기록된 것이므로 긍정적인 신호가 아닙니다.
등기부등본은 계약 당일 잔금 지급 직전에도 한 번 더 발급해 변동 사항이 없는지 확인하는 것을 권장합니다.